Quels sont les indicateurs clés des SCPI ?

Jeudi 17 juin 2021

Quels sont les indicateurs clés des SCPI ?
Quels sont les indicateurs clés des SCPI ? Investir dans une SCPI n’est pas sans risque et il faut connaître ce qui se cache derrière les indicateurs. Même si sa résilience face aux crises est avérée, la SCPI n’est pas un placement sans risque et son choix ne doit pas se faire au hasard. Le point par votre cabinet de gestion locative à Nantes.
 

SCPI à capital fixe ou variable ?

Les parts des SCPI à capital fixe ne peuvent être achetées qu’au moment du lancement de celles-ci ou lors d’une augmentation de capital par émission de nouvelles parts. La rareté des parts de ce type de SCPI peut décupler leur valorisation. Les SCPI à capital variable sont plus liquides et moins volatiles. En revanche, il faut généralement passer par la société de gestion pour revendre les parts.
 

Le taux de rendement net de la SCPI

C’est un calcul très simple. C’est la somme des loyers perçus sur une année nets de frais pour chaque part de SCPI, divisée par la valeur de cette part. 
 

Le taux de distribution sur valeur de marché (TDVM)

Ce nom barbare cache en fait le même mécanisme de calcul que celui utilisé pour le taux de rendement net mais prend en compte l’évolution moyenne du prix de la part sur un an - frais inclus - dans le calcul.
 

Le taux de rentabilité interne (TRI)

Le taux de rendement net et TDVM donnent une image de la performance financière pour une année donnée. S’ils sont faciles à calculer et à utiliser, ils peuvent s’avérer trompeurs car, par exemple, un taux de rendement élevé peut cacher une baisse de la valeur de la part. Le TRI mesure la performance moyenne globale d’un placement sur plusieurs années. Il prend en compte l’ensemble des loyers versés sur la période considérée rapporté au prix d’achat, aux frais et à la variation du cours des parts. Il peut le cas échéant intégrer la fiscalité et le financement bancaire des parts. En ce sens, le TRI est plus représentatif de la rentabilité réelle d’une part sur une période donnée.
 

Le taux d’occupation financier (TOF)

Le TOF est différent du taux d’occupation physique. C’est le reflet de la capacité à encaisser des loyers de la SCPI qui impacte la capacité à distribuer des dividendes. C’est tout simplement le rapport entre le montant réel perçu et le montant théorique des loyers. Un TOF en dessous de 90 % doit être perçu comme une alerte.
 

Évolution des valeurs d’achat et de réalisation

Le prix d’une part de SCPI évolue dans le temps à la hausse et à la baisse. La valeur de réalisation des parts de SCPI est simplement la valeur de revente desdites parts. La valeur d’achat correspond à la valeur de réalisation à laquelle il faut ajouter les frais de souscription compris entre 7 et 12 %.
 

La provision pour grosses réparations (PGR)

La PGR correspond aux provisions mises en réserve pour financer les futurs gros travaux des immeubles. Une PGR élevée est une bonne garantie, notamment si le parc immobilier est ancien. Idéalement, la PGR doit représenter 5 à 15% de la valeur du patrimoine. En revanche, si les immeubles sont neufs, la PGR sera certainement inférieure à 5%.
 

Le report à nouveau (RAN)

Une partie du résultat de la SCPI peut être comptablement affectée au “report à nouveau” ou RAN. Celui-ci permet d’amortir les aléas de trésorerie et de location et contribue à lisser le rendement dans le temps. Un an de loyer, soit environ 4 à 5% de la valeur patrimoniale du portefeuille, est un ratio équilibré.
 

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