L’essentiel à savoir sur la caution locative

Mardi 19 janvier 2021

L’essentiel à savoir sur la caution locative
Pour se prémunir contre les éventuels impayés de leur(s) locataire(s), les propriétaires peuvent exiger un garant. Non obligatoire, l’acte de caution doit toutefois faire l’objet d’un écrit signé entre les deux parties.
 
Vous venez de faire l’acquisition d’un appartement en vue d’un investissement locatif. L’agence de location qui s’occupe de votre bien, également syndic à Nantes, vous propose de mettre en place une caution locative. 
Pour garantir le paiement du loyer par le locataire, il est en effet d’usage de demander un garant. Si cette requête n’est pas obligatoire, elle reste un moyen pour le propriétaire de s’assurer du paiement des loyers et pour le locataire d’augmenter ses chances de décrocher le bien à louer. Voici l’essentiel à savoir sur le sujet.
 

Qu’est-ce qu’une caution de location ?

Alors que le dépôt de garantie est une somme d’argent que le locataire remet au propriétaire avant de prendre possession des lieux, et dans laquelle le bailleur puise à l’issue du contrat si des dégâts sont constatés, la caution locative permet de son côté de garantir au propriétaire le paiement des loyers. Les deux termes sont souvent confondus alors qu’ils sont bien distincts.
 
La caution, également appelée garant, est en effet une personne physique ou morale (organisme, banque, employeur, l’Etat avec le dispositif Visale ou la caution locative étudiante) qui s’engage à payer les dettes locatives en cas de défaillance de l’occupant. Ces dettes peuvent concerner les impayés de loyer (charges comprises), les éventuels intérêts liés à un retard de paiement du loyer ou encore les éventuels frais liés à la remise en état du logement loué.
 
Très répandue, la caution n’est toutefois pas obligatoire. Le bailleur l’exige bien souvent pour avoir une garantie de paiement des loyers. Attention, lorsque le bailleur souscrit une garantie loyers impayés ou tout autre assurance qui le protège contre les risques locatifs, il n’a absolument pas le droit de demander un cautionnement au locataire, sauf si celui-ci est étudiant ou apprenti (loi du 25 mars 2009).
 

Deux formes de caution : simple ou solidaire

Deux types de cautions existent : la caution simple ou la caution solidaire. Dans le cadre d’une caution simple, si le bailleur constate des impayés, il se retourne dans un premier temps contre son locataire et peut engager une procédure de saisie de ses biens (meubles, TV etc…) pour vente. 
Si ces poursuites échouent ou si le locataire est déclaré insolvable, le propriétaire se tourne alors vers le garant pour qu’il prenne en charge les impayés. Dans le cadre d’une caution solidaire, le propriétaire peut s’adresser directement au garant pour demander le paiement des impayés. 
 
L’étape préalable de discussion avec le locataire n’existe pas. Le règlement des impayés par la personne qui s’est portée caution est valable jusqu’à la fin du contrat de location sauf si une durée précise est spécifiée dans l’acte de cautionnement.
 

L’acte de caution

L’acte de caution est un document établi sous seing privé ou réalisé par un notaire. Signé par chacune des parties, le propriétaire et la caution, il doit être conservé jusqu’à la fin du contrat de location. Pour que la personne qui se porte garant mesure l’importance de son engagement, l’acte de caution doit comporter un ensemble de mentions indispensables : 
  • l’adresse et l’identité du garant, 
  • l’identité du locataire
  • l’adresse du logement loué
  • le nom et l’adresse du propriétaire, 
  • la forme de la caution (simple ou solidaire), 
  • la durée du cautionnement, 
  • le montant du loyer,
  • les conditions de révisions indiquées sur le bail,
  • une mention indiquant que le garant a bien connaissance de la portée de son engagement 
  • l’extrait de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 qui décrit les conditions de résiliation d’un contrat de location. 
 
Si la caution du locataire est une personne physique, le propriétaire a la possibilité de lui demander plusieurs documents permettant de prouver qu’elle est solvable et qu’elle sera en mesure de prendre en charge les éventuels impayés du locataire. Parmi les documents qu’il est possible lui réclamer :
  • une pièce d’identité,
  • un justificatif de domicile,
  • un justificatif de situation professionnelle,
  • un justificatif de ressources,
  • l’avis d’imposition,
  • un justificatif de domicile. 
 
Dans le cadre d’une colocation, les signataires du bail sont responsables indivisiblement du paiement de la totalité du loyer. Dans ce contexte, le bailleur peut demander à chaque colocataire d’avoir un garant ou à un seul d’entre eux d’en proposer un qui s’engagera pour tous.
 
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